определение рыночной стоимости земельного участка для признания ее в качестве кадастровой стоимости

Заказать готовую работу

99 страниц страниц

год

4 350 руб. ₽

Содержание

Введение

Глава 1. Теоретико-методологические основы массовой оценки земель
1. 1.1 "Нормативно-правовое обеспечение кадастровой оценки в России"
2. 1.2 "Порядок проведения и утверждения государственной кадастровой оценки"
3. 1.3 "Оспаривание кадастровой оценки"
4. 1.4 "Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости"
Глава 2. Исследование объекта недвижимости и детальный анализ факторов стоимости
1. 2.1 Основные характеристики оцениваемого объекта недвижимости
2. 2.2 Краткая характеристика района расположения оцениваемого объекта недвижимости
3. 2.3 Анализ рынка земельных участков в г. Жуковский Московской обл.
4. 2.4 Анализ факторов, влияющих на рыночную стоимость ЗУ в г. Жуковский Московской обл.
Глава 3. Эмпирическая оценка земельного участка с КН 50:52:0000000:19533
1. 3.1 Обоснование применения оценочных подходов
2. 3.2 Определение стоимости сравнительным подходом
3. 3.3 Определение стоимости доходным подходом
4. 3.4 Согласование результатов оценки
5. 3.5 Процедура применения рыночной стоимости в качестве кадастровой

Заключение

Список использованной литературы

Приложения

Приложение А
Приложение Б

В настоящем материале изложен всесторонний анализ затрат на строительство, представленный в "Таблица 7 – Расчет затрат на строительство". Рассмотрены основные объекты, их характеристики по площади и объему, а также сопоставление с аналогичными объектами согласно сборнику Ко-Инвест.

Показатель	Складское здание	Озеленение территории	Асфальтирование территории
Общая площадь (кв.м.)	11 175	1 027	346
Площадь застройки (кв.м.)	12 016	-	-
Объем (куб.м.)	72 094	-	-

Кроме того, для сопоставления использованы объекты-аналог: "Склады-ангары для крупногабаритной техники", "Обыкновенный газон" и "Дворовые замощение", ссылки на которые приведены в сборнике Ко-Инвест ("Складские здания и сооружения 2016", стр. 189; "Благоустройство территории 2016", стр. 80 и стр. 6).

Справочные показатели включают следующие позиции:

Шифр/Стоимость, руб./куб.м: ruСЗ.19.000.00 – 771 849,47 руб.
Б3.06.00 – 8.000 – 2376,00 руб.
Б3.03.00 – 2.000 – 11 278,00 руб.
Класс конструктивной системы здания/Класс качества: КС-6 standart, КС-15 – КС-8.
Площадь/объем объекта аналога по сборнику: 72 000 кв.м./куб.м.

Для уточнения стоимости применены две группы поправок. Первая группа, выраженная в абсолютных величинах, охватывает корректировки, связанные с различиями в объемно-планировочных решениях, особенностями конструктивных решений и инженерных систем, при этом значения поправок равны 0,00.

Вторая группа поправок реализована посредством коэффициентного метода, предусматривающего:

учет различий в строительном объеме или общей площади: 1,352 (КС-6), 1,394 (КС-15), 1,290 (КС-8);
оценку сейсмичности: 1,000 для всех классов;
корректировку на величину прочих непредвиденных затрат: 1,000 для каждого случая;
региональные ценовые различия: 1,000 для всех категорий;
изменения цен с 01.01.2016 до 01.01.2018: 1,219 (КС-6), 1,229 (КС-15), 1,171 (КС-8);
изменения цен с 01.01.2018 до 01.01.2019: 1,044 (КС-6), 1,053 (КС-15), 1,037 (КС-8);
изменения цен с 01.01.2019 до 01.07.2020: 1,055 (КС-6), 1,070 (КС-15), 1,055 (КС-8);
изменения цен с 01.07.2020 до даты оценки: 1,007 для всех объектов;
учет зонального различия в уровне цен: 1,000 для всех классов.

Таким образом, скорректированный показатель стоимости составляет 2 499,695 руб. за единицу измерения для одного из классов, а совокупные затраты на строительство без НДС оцениваются в 180 213 929, 538 457 142 и 2 822 064 783 руб., соответственно. При этом с учетом НДС итоговые суммы составляют 216 256 715, 646 148 570 и 3 386 477 740 руб.

Примечания поясняют, что:

корректировка по объему или площади рассчитывалась на основании таблицы Ко-Инвест и принята равной 1,000;
изменение цен с 01.01.2016 до 01.01.2018 и региональное различие в уровнях цен определялись по табл. 2.2.2 межрегионального информационно-аналитического бюллетеня Ко-Инвест "Индексы цен в строительстве" (выпуск 102, январь 2018 г.) с коэффициентами 1,219 (КС-6), 1,171 (КС-8) и 1,229 (КС-15);
аналогичные корректировки с 01.01.2018 до 01.01.2019 учтены по табл. 2.2.3.1 того же бюллетеня с коэффициентами 1,044, 1,053 и 1,037 для соответствующих классов.

Представленный анализ демонстрирует комплексность формирования экономической модели затрат на строительство и подчеркивает необходимость многофакторного подхода при планировании бюджетных расходов в данной сфере.

Список используемых источников

280 p.

Решение Совета депутатов городского образования Жуковский от

Постановление Правительства РФ от

- Ст.

Приказ Федеральной службы земельного кадастра России «Об утверждении Методики государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений» от

» [Электронный ресурс]. Режим доступа : http://base.garant.ru/191703/. – Заглавие с экрана

2017 № 64/СД «О внесении изменений в Правила землепользования и застройки городского округа Жуковский Московской области» [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://zhukovskiy.ru/%D0%B3%D0%BE%D1%80%D0%BE%D0%B4/%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%B8%D0%BB%D0%B0-%D0%B7%D0%B0%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B9%D0%BA%D0%B8-%D0%B8-%D0%B7%D0%B5%D0%BC%D0%BB%D0%B5%D0%BF%D0%BE%D0%BB%D1%8C%D0%B7%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%B8/

2006 № 358 / Правовая система «Консультант плюс».

Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО №

Кодекс про административное судопроизводство РФ от

[Электронный ресурс]. Режим доступа : http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi. - Заглавие с экрана.

– С. 16-18

– 64 с.

2007 № 39// Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. – Издательство «Юридическая литература»,

Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО №

; Собрание законодательства Российской Федерации от 7 августа 2000 г. № 32 ст. 3340 (часть

2001 № 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. –

Приказ Минэкономразвития «Об утверждении Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» от

2002 № П/307 / [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://base.consultant.ru/cons/cgi/

Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N

International Valuation Standards. Sixth Edition.

» от 4 июля 2011 года N 238 [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://base.garant.ru/12187622/. – Заглавие с экрана.

» от 22 октября 2010 года N 508 [Электронный ресурс]. Режим доступа : http://base.garant.ru/14152457/. – Заглавие с экрана.

Земельный Кодекс РФ от

2006 № 230-ФЗ: офиц. текст. – М.: Омега-Л,

Приказ Федеральной службы земельного кадастра России «Об утверждении Методики государственной кадастровой оценки земель промышленности и земель иного специального назначения» от

Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. N 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N

2003 № П/49 / [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://docs.cntd.ru/document/

Есипов В.Е, Оценка бизнеса: Учебное пособие. 3-е изд., Есипов В. Е, Маховикова Г. А., Терехова В. В., Изд-во «Питер»,

Приказ Минэкономразвития «Об утверждении Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель водного фонда» от

- № 21, рег. номер

2015 №611 / Правовая система «Консультант плюс».

IVSC. - London: Published by the Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS),

» [Электронный ресурс]. Режим доступа : http://base.garant.ru/191696/. – Заглавие с экрана.

О кадастровой деятельности. Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ [Электронный ресурс]; режим доступа:http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_70088/.

Уголовный Кодекс РФ от 13 июня 1996 г. № 63-ФЗ / Собрание законодательства Российской Федерации от 17 июня 1996 г. № 25 ст.

О государственном кадастре недвижимости. Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ: федер. закон. – М.: Приор,

/ Собрание законодательства Российской Федерации от 3 августа 1998 г. № 31 ст. 3824 (часть

– С. 128-

2006 № 358 / Правовая система «Консультант плюс».

- №

Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Федеральный закон от 29 июля 1998 г № 135-ФЗ [Электронный ресурс]; режим доступа: http://base.garant.ru/12112509/.

Оценка стоимости недвижимости / С.В.Грибовский, Е.Н.Иванова, Д.С.Львов, О.Е.Медведева. – М.: Интерреклама,

— 432 с.

Фонд данных государственнной кадастровой оценки [Электронный ресурс]; URL: https://rosreestr.gov.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/cc_ib_ais_fdgko/!ut/p/z1/lZJRT8IwFIV_Cw97dPcWkE3fxqIEMAoqwvpiulnLYrc2XWfCv7eF-CDKiM19ub3f6Tm5KVDYAK3ZZymYLVXNpOszOnqdLIc3JB2S-WQ1HmEyXczGL9MUESNYHwFLEjkgmZMBmSA-EKD_0_8CvB5PnASdnh5Z_EyQ9s8APuI5kxlQIVV-2EdS54NYADX8nRtuwta46621urkOMMDiQ1UqNG2ASEJfUYj9AIdXf2m3qrGw-ZZA5pYRnVxGjPDksxaqtkZJyQ1ksmzsI9fK2MaPKtY0h_bODW5LabkpaxEWzHKhzO55pzlkF6SLNZxJ20EumPCYZoLft1XuU3S-x7SWu0MLmTUt7zYX7uOl6s2ZXyLoarXBclGtYxvjoIr3lfR6X89H7WY!/p0/IZ7_GQ4E1C41KGUB60AIPJBVIC0080=CZ6_GQ4E1C41KGUB60AIPJBVIC0007=MEcontroller!null==/?restoreSessionState=true&action=viewProcedure&id=6842&showRep=true

– 196 с.

» от 25 сентября 2014 года N 611 [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.labrate.ru/laws/2014_prikaz_mert_fso-

» от 20 июля 2007 года N 255 [Электронный ресурс]. Режим доступа : http://base.garant.ru/191704/. – Заглавие с экрана.

– 704 с.

Приказ Минэкономразвития России «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N

Налоговый Кодекс РФ от 31 июля 1998 г. № 146-ФЗ (часть

Международные стандарты оценки (МСО 1–

Гражданский кодекс РФ от

2005 № 138 / Правовая система «Консультант плюс».

О государственной кадастровой оценке. Федеральный закон от

Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №

2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» [Электронный ресурс]; URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_181899/

Приказ Минэкономразвития «Об утверждении Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов» от

2016 №

и от от 5 августа 2000 г. N 117-ФЗ (часть

– С. 162-

Постановления Пленума Верховного Суда РФ от

Градостроительный Кодекс РФ// Собрание законодательства Российской Федерации. Издательство «Юридическая литература», 03 января 2005, № 1, ст.

Приказ Минэкономразвития «Об утверждении Методических рекомендаций по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого фонда для целей налогообложения и методических рекомендаций по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости нежилого фонда для целей налогообложения» от

2010 № 445 / Правовая система «Консультант плюс».

– 16 с.

Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие. — М.: Маросейка,

Приказ Министерства экономического развития РФ «Об утверждении Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения» от

2008 № 52 «О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков» / «Российская газета» от 12 февраля 2008 г. №

htm. – Заглавие с экрана.

2016 № 237-ФЗ // «Российская газета» от

Приказ Минэкономразвития «Об утверждении Методических рекомендаций по оценке объектов недвижимости, отнесенных в установленном порядке к объектам культурного наследия» от

- № 21, рег. номер

Конституция РФ. Официальное издание. – М.: Юрид. лит.,

2005 № 99 / Правовая система «Консультант плюс».

– С. 162-

2015 № 21-ФЗ [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://base.garant.ru/70885220/

Вопросы и ответы

Какие элементы нормативно-правового обеспечения используются для кадастровой оценки?

Нормативно-правовое обеспечение представляет собой совокупность законодательных и регулятивных актов, устанавливающих стандарты, процедуры и основы юридического обоснования оценочной деятельности. Это обеспечивает методологическую устойчивость и системность в проведении кадастровой оценки.

Каким образом определяется последовательность проведения государственной кадастровой оценки недвижимости?

Порядок государственной кадастровой оценки определяется последовательной реализацией процедур инвентаризации, сбором объективных данных и проведением оценочных расчетов. Такой структурированный подход гарантирует прозрачность и обоснованность итоговых результатов процедуры.

В чем заключается суть процедуры оспаривания кадастровой оценки?

Процедура оспаривания предусматривает формализованный пересмотр ранее установленных оценочных значений. Этот процесс основывается на использовании доказательной базы, дополнительных расчетов и аналитического обоснования, что позволяет корректировать первоначальные результаты в случае выявления методологических неточностей.

Как определяется рыночная стоимость объектов недвижимости посредством оценочных подходов?

Определение рыночной стоимости осуществляется посредством применения сравнительного и доходного подходов, а также анализа рыночных факторов. Такой комплексный метод обеспечивает объективное определение стоимости с учётом специфики рыночной ситуации и характеристик объекта.

Что включает характеристика оцениваемого объекта недвижимости в контексте массовой оценки?

Характеристика оцениваемого объекта охватывает его физико-географические показатели, функциональное назначение, состояние конструктивных элементов и месторасположение. Совокупность этих параметров служит базой для обоснования оценочных выводов в оценочной деятельности.

Каким образом анализ района расположения объекта влияет на оценку его рыночной стоимости?

Анализ района расположения позволяет выявить специфические условия местного рынка, инфраструктурное обеспечение и экологические факторы. Эти данные существенно влияют на объективность определения рыночной стоимости, обеспечивая корректное соотнесение объекта с динамикой рынка.

Какие оценочные подходы применяются для определения стоимости земельного участка?

Для определения стоимости земельного участка используются сравнительный и доходный подходы, что позволяет провести всесторонний анализ рыночных данных. Применение данных методов обеспечивает комплексное учёт множества факторов, влияющих на стоимость объекта.

Как согласование результатов оценки повышает достоверность оценочной процедуры?

Согласование результатов оценки представляет собой этап проверки и верификации данных с привлечением экспертных оценок и методологических стандартов. Это повышает надёжность и обоснованность итоговых оценочных выводов, гарантируя соответствие установленным нормам.

Каким образом интегрируется рыночная стоимость в систему кадастровой оценки объектов недвижимости?

Процедура применения рыночной стоимости в качестве кадастровой основы предусматривает интеграцию результатов рыночной оценки в государственную систему регистрации. Такой подход позволяет формировать объективные данные для дальнейшего использования в расчетах и административном регулировании.